北京市炜衡律师事务所吴丁亚律师团队在线法律咨询

房屋买卖合同纠纷：卖方违约后被强制过户支付违约金

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京02民终261号

上诉人（原审原告）：陆某，女，1987年4月27日出生。

委托诉讼代理人：范艳蕾，北京市京师律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：韩某，女，1985年10月13日出生。

委托诉讼代理人：吴丁亚，北京市炜衡律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。

法定代表人左某，董事长。

委托诉讼代理人：樊某，男，该公司法务。

上诉人陆某因与被上诉人韩某、北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初13264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

陆某上诉请求：1、请求撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初13264号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：一、案涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《定金协议》及《居间服务合同》、《变更协议》已经双方协商一致解除，一审判决继续履行该合同，无事实依据；二、签约时韩某明知其不符合办理公积金贷款资格，却仍选择以办理公积金方式支付购房款，且对我刻意隐瞒这一事实，致使我无法及时收到购房款，而错失换房机会，合同目的无法实现，其行为已严重违反合同约定，构成根本违约，应承担违约责任。

韩某辩称，同意一审判决。本案房屋买卖合同依法成立，对双方具有法律约束力，任何一方不能擅自解除。一审判决认定事实清楚。双方从未口头协商过解除合同。经过我方和中介催促，对方不履行合同义务。现在陆某违约主要因为房价上涨，其主张解除合同的理由不能成立，应该继续履行合同协助我方过户。双方的协议是在中介的见证下签订的，是双方真实意思表示。网签后，陆某出现根本违约行为，拒绝配合办理贷款，长期拒绝沟通，恶意起诉，应该按照合同约定，承担违约金。一审判定违约金标准过低，我方对此保留意见。

某公司辩称，同意一审判决。

陆某向一审法院起诉请求：1、请求判令确认陆某与韩某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》已于2016年8月10日解除；2、判令韩某向陆某支付违约金736000元；3、诉讼费由韩某承担。

一审法院认定事实：陆某系位于房山区×××4号院3号5层2单元502房屋所有权人（房产证号：X京房权证房字第XX**号）。2016年7月3日，陆某（出售人，甲方）与韩某（购买人，乙方）及某公司（居间人，丙方）签订了《买卖定金协议书》，就坐落于房山区×××4号院3号5层2单元502房屋买卖事宜达成协议。该协议书附定金收付收据，确认陆某已收到购买人韩某购买上述房屋交付的定金共计90000元整。同日，陆某（出卖人）与韩某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市房山区×××4号院3号5层2单元502，建筑面积为96.00平方米；房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；房屋成交价格为人民币1500000元，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币2180000元，由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币90000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币1200000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；2016年9月30日前，将该房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起139日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；该合同同时约定了双方其他权利义务。同日，陆某（出卖方，甲方）与韩某（买受方，乙方）及某公司（居间方，丙方）签订了《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3680000元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于签约当日将定金90000元以自行支付的方式支付甲方；乙方于公积金批贷后5个工作日内将第一笔首付款人民币300000元整以建委资金监管的方式支付甲方，乙方于公积金批贷后5个工作日内将第二笔首付款2080000元整以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于公积金出具评估值后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在公积金批贷后7个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方确认，交易房屋情况为契税票满两年、是甲方家庭名下唯一住房，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；协议同时约定了各方其他权利义务。同日，陆某（出卖人，甲方）与韩某（买受人，乙方）及某公司（居间人，丙方）签订了《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于房山区×××4号院3号5层2单元502的房屋于2016年7月3日签订了《房屋买卖合同》，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；该合同同时约定了各方其他权利义务。同日，韩某、陆某签署《网签授权委托书》，载明韩某、陆某作为交易房产的买卖双方当事人，委托某公司作为其合法代理人协助其办理交易房产的存量房屋买卖合同网上签约手续。2016年7月17日，陆某（出售方，甲方）与韩某（买受方，乙方）及某公司（居间方，丙方）签订《变更协议书》，约定甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于北京市房山区×××15号6层603之房屋达成交易，并于2016年7月3日签署了《交易合同合订本》（编号：100000204254，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》（编号：100000204254），现三方经友好协商，就前述协议项下的交易进行部分变更，原《北京市存量房屋买卖合同》约定为：“买受人：韩某”变更为“买受人：韩某、刘意”；原《补充协议》第二条第1项约定为：“无约定”变更为“乙方于2016年9月30日前将第二笔定金人民币五十万元以理房通托管的方式支付甲方”；原《补充协议》第二条第4项约定为“乙方于公积金批贷后5个工作日内将第二笔首付款人民币2080000元整以理房通托管的方式支付甲方”变更为“乙方于公积金批贷后5个工作日内将第二笔首付款人民币1580000元整以理房通托管的方式支付甲方”；甲、乙、丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行；该协议同时约定了各方其他权利义务。

上述合同签订后，各方开始履行。2016年7月3日，韩某向陆某支付购房定金90000元。后双方办理了网签，2016年8月10日又撤销了网签。2016年8月26日再次办理网签，双方签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》。后陆某配合韩某、刘意办理了申请公积金贷款的部分手续。2016年9月14日，某公司通知双方于2016年9月21日办理公积金贷款初审手续，后双方产生争议，陆某将收取的购房定金退回给韩某，合同未能继续履行，陆某将韩某诉至法院，要求确认合同已于2016年8月10日解除，并要求韩某赔偿违约金。诉讼中，法院依法追加某公司为第三人参加诉讼。

庭审中，陆某辩称双方于2016年7月3日签订的房屋买卖合同已于2016年8月10日双方撤销网签的时候解除，并提交其与某公司工作人员的微信聊天记录予以证明，韩某、刘意、某公司均不予认可。韩某、刘意提交2016年9月17日陆某、韩某、刘意及某公司工作人员李鑫的谈话录音记录，证明合同履行过程中，陆某告知韩某、刘意不再出售房屋，构成违约，陆某及某公司对录音真实性均予以认可，陆某不认可证明目的，辩称合同已经解除，当时的表述只是协商过程。韩某、刘意提交2016年9月19日韩某与陆某的通话录音记录及陆某支付宝账户异常的截图打印件，证明在陆某将定金退回后，韩某、刘意明确表明态度要求继续履行合同，陆某对真实性予以认可，不认可证明目的。

庭审中，韩某、刘意陈述2016年9月14日某公司通知双方于2016年9月21日去办理公积金贷款面签手续，陆某于2016年9月15日提出解除合同；某公司称2016年8月26日双方第二次网签完成后，房产价值评估也已完成，其公司通知双方于2016年9月21日去办理公积金贷款面签手续，面签手续即公积金初审手续；陆某自述2016年8月30日，在李鑫的说服下，其到某公司长阳碧桂园门店配合韩某、陆某办理公积金审核手续，配合的原因是看韩某、陆某是否有办理公积金贷款资质，9月14日李鑫告知其要去房山公积金中心配合韩某、刘意办理公积金贷款初审，9月15日，其明确告知某公司其不再履行合同，不再配合办理公积金贷款初审。陆某辩称《变更协议书》中房屋地址不对，合同无效，韩某、刘意及某公司不予认可，称地址书写错误系笔误，合同编号均正确。

庭审中，陆某辩称双方于2016年8月26日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》中“陆某”的签名非本人所签，并申请笔迹鉴定，经法院委托，法大法庭科学技术鉴定研究所于2017年7月6日出具《司法鉴定意见书》，认定上述《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》中“陆某”的签名与双方认可的样本中“陆某”的签名是同一人书写。陆某支付鉴定费17600元。

经法院询问，如果判决合同继续履行，办理诉争房屋过户手续，韩某、刘意同意一次性付清剩余房款，并自愿承担无法付清房款的不利法律后果。

另查明，韩某、刘意具有在北京市购买房屋的资格。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陆某与韩某签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》及陆某、韩某与某公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，韩某依约支付定金，双方办理了网签，2016年8月10日又撤销了网签，2016年8月26日再次办理网签，后陆某配合韩某、刘意办理了申请公积金贷款的部分手续。2016年9月14日，某公司通知双方于2016年9月21日办理公积金贷款初审手续时，陆某不予配合，合同未能继续履行，陆某将韩某诉至法院，要求确认合同已于2016年8月10日解除，并要求韩某赔偿违约金。本案审理中，陆某自认其于2016年9月15日已明确告知某公司其不再履行合同，不再配合办理公积金贷款初审，其要求解除合同的依据是2016年8月10日双方撤销网签时视为双方已经协商一致达成合意，共同解除了双方于2016年7月3日所签的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《变更协议书》，但根据现有证据，无法证明双方于2016年8月10日达成解除合同的合意，撤销网签的行为只是在行政机关解除网签备案登记的行为，不影响双方之间的房屋买卖合同的继续履行，陆某要求解除合同的理由难以成立，韩某亦不同意解除合同，且合同的履行不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的导致合同解除的情形，故陆某要求解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。陆某主张韩某并不具备公积金贷款资格，无法获得贷款，无法按照约定支付房款，构成违约，要求韩某承担违约责任，依据双方约定，“乙方于2016年9月30日前将第二笔定金人民币五十万元以理房通托管的方式支付甲方”，陆某在庭审中自认韩某于2016年9月30日要往其私人账户打入50万元，但其不想和韩某继续履行合同，且陆某并未提供证据证明韩某不具备公积金贷款资格、没有能力支付房款，故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，无法证明韩某存在违约行为，陆某据此要求韩某承担违约责任，依据不足，法院不予支持。

另，由于本案与韩某、刘意诉陆某、某公司房屋买卖合同纠纷一案合并审理，陆某在两案审理过程中申请对双方于2016年8月26日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》中“陆某”的签名进行笔记鉴定，支付的鉴定费在韩某、刘意诉陆某、某公司房屋买卖合同纠纷一案中已经处理，本案不再重复处理。某公司经法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。据此，一审法院判决如下：驳回陆某的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查，二审审理中，陆某补充其关于合同解除所基于的诉讼理由，主张韩某存在迟延付款情节，未在办理公积金贷款前支付首付款，已构成根本违约，故本案合同关系因韩某违约而解除。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格按照合同履行自身义务，不得擅自变更或解除。本案中，韩某与陆某之间达成的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，权利义务内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。

根据本案现有证据显示，合同签订后，韩某按照合同约定支付了定金9万元，双方办理网签。至双方争议发生时，韩某依约履行了到期合同义务，未存在违约行为。而陆某在合同履行期间，单方作出不再履行合同的意思表示，其行为显属违约。陆某于一审中关于双方之间合同已于2016年8月10日解除的诉讼理由，缺乏依据，一审法院不予采信，处理正确，本院予以确认。陆某于二审中变更的关于韩某存在迟延付款情节的诉讼理由，根据双方之间的合同约定，买受人履行下一笔付款义务的时间、条件，分别为2016年9月30日前支付第二笔定金50万元，以及于公积金批贷后5个工作日内支付第二笔首付款1580000元。而根据本案现有证据显示，陆某提出不履行合同时，上述付款期限尚未届满、付款条件尚未成就。陆某该项诉讼理由的实质，系要求韩某于合同约定的履行期前提前履行合同义务，有违双方合意。故该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。陆某关于本案合同不能如期履行，系因买受人不具备公积金贷款资格的诉讼理由，未提供充分证据证明，且根据前述查明的事实，本案合同未能如期履行，系因陆某未配合办理公积金贷款，并拒绝履行后续合同义务。故该项诉讼理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，陆某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费36240元，由陆某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　周梦峰

审 判 员　李　珊

审 判 员　李　淼

二〇一八年三月二十九日

法官助理　韩舒同

书 记 员　林晓天