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江苏高院公报：房屋买卖纠纷典型案例12则（一）

01 . 借名购房情形，实际购买人与实际出资人证明方式

吴丁亚律师提示，购房过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要证据材料。

标签：房屋买卖｜借名购房｜举证责任｜房屋权属

案情简介：2010年，程某借宋某名购买邻居陈某房屋，并实际通过宋某支付定金与房款共12.6万元。2011年，房屋登记在宋某名下。2012年，程某诉请过户，诉讼中变更诉请为返还房款。

法院认为：①房屋登记簿关于房产权属及变动状况之记载对房屋产权的归属具有公示效力，但是如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时，应当以证据证明的事实确认房屋产权的真实归属。涉案房屋在买卖过程中形成的相关材料原件以及价款来源、支付的相关凭证原件持有状况是证明实际购买人、实际出资人的最重要的证据材料。首先，本案中涉案房屋购房合同原件、卖房人收取定金收条原件、存在宋某名下账户的购房款存款原件、卖房人收取购房款的收条原件均由程某持有。其次，程某举证银行取款记录能支付购房定金、剩余房款时间相互印证，结合证人证言，能证明实际支付购房款款项来源于程某。②宋某系完全民事行为能力人，如其系实际购房人，即使系通过程某的中介购买，购房过程形成的合同、支付定金及房款等重要资料原件亦应在宋某本人处，自行持有。而事实上，上述所有证据原件均在程某处，宋某对此自始至终未能作出合理的、令人信服的解释。宋某所举证据不能证明购房款系其实际支付，其证据证明力远远低于程某提供的无论从时间上，还是数额上皆能与房款支付时间、房款数额相吻合的相关证据的证明力。③综上，程某所举合同原件、支取存款银行记录、借款人证人证言、卖房人收到定金及房款收据原件，真实、充分、证明力强，能相互印证，并能证明程某委托宋某买房并实际支付购房款事实。宋某所举证据不能形成完整的证据链条，不能证明涉案房屋系其购买且实际支付了购房款。其将房屋产权过户至自己名下并继续占有房屋，于法无据，应当返还。鉴于程某放弃确认案涉房屋所有权归其所有，故判决宋某返还程某购房款12.6万元及利息。

实务要点：房屋买卖过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要的证据材料。

案例索引：江苏东海法院（2012）东民初字第0607号“程某与宋某等物权纠纷案”，见《程杰、董先海诉宋彦静因房屋权属登记状况名实不符要求返还房屋纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201401/31:70）。

02 . 名为商品房买卖，实为套取银行信贷资金合同无效

开发商借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，应依《合同法》规定，认定无效。

标签：房屋买卖｜虚假按揭｜抵押｜按揭购房｜合同效力

案情简介：2008年，开发公司为融资需要，以8名职工名义就开发房产做假按揭。2012年，其中以王某名义做的按揭房被开发公司转让给赵某后，因王某注销贷款账户引发纠纷，开发公司起诉王某要求确认合同无效，并办理产权注销手续，恢复登记至开发公司名下。

法院认为：①合同签订后，约定的购房首付款由开发公司支付，随后，开发公司以王某名义缴纳了契税、物业维修基金和所有权登记费，故应认定王某签约时明知自己不需履行合同亦不准备实际履行合同。同时，王某亦未按约归还贷款，而是开发公司以王某名义归还，自始未向开发公司缴纳购房款亦未主张偿还购房贷款。结合其他借名按揭贷款的证人证言，应认定王某对开发公司借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移的真实目的系明知。②本案开发公司与王某借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依《合同法》第52条第3项规定，依法判决本案商品房买卖合同无效，王某在涉案房屋抵押借款结清之日起10日内协助开发公司注销房屋抵押登记，并协助开发公司办理涉案房屋产权登记。

实务要点：开发商以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，应依《合同法》第52条第3项规定，认定合同无效。

案例索引：江苏徐州中院（2013）徐民诉终字第0006号“某开发公司与王某预售合同纠纷案”，见《徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（2013:547）；另见《大舜公司诉王志强双方签订虚假商品房买卖合同套取银行资金被认定无效案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201402/32:48）。

03 . 房管局出具交付使用通知书，不等于符合交付条件

吴丁亚律师提示，开发商虽取得交付使用通知书，但购房人有充分证据证明房屋不具备约定条件的，不能认定房屋已符合交付条件。

标签：房屋买卖｜迟延交房｜交付通知

案情简介：2012年3月，郭某与开发公司签订购房合同。同年12月，房管局向开发公司出具交付使用通知书，开发公司据此通知郭某接房，郭某以墙体开裂、卫生间漏水等质量问题拒绝收房。2013年4月17日，经整改结束并验收通过后，开发公司通知郭某收房。郭某诉请支付逾期交房违约金，并将卫生间恢复原状。

法院认为：①房管部门出具的商品房交付使用通知书系证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书，但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，不能认定房屋已符合交付条件。本案中，开发公司虽已取得房管局出具的交付使用通知书，但其当时交付的房屋并不符合合同约定，直至2013年4月17日经整改结束并验收通过，涉案房屋才符合合同约定，应以该验收通过日期为交房日期。②开发公司施工过程中擅自改变设计将六层及以上排水变更为同层排水施工，后经技术确认恢复成异层排水，并经验收合格，郭某要求将卫生间恢复原状违反了原工程规划设计要求，不符合有关法律规定和合同约定，对此诉请不予支持。判决开发公司支付郭某逾期交房违约金9万余元。

实务要点：开发商虽已取得商品房交付使用通知书，但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，不能认定房屋已符合交付条件。

案例索引：江苏苏州中院（2014）苏中民终字第04475号“郭某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《郭双琴诉金科集团苏州房地产开发公司延期交付商品房违约纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201502/38:44）。

04 . 商品房方位布局相反，且无法调换的，可解除合同

开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反，且无法调换的，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

标签：房屋买卖｜设计变更｜方位布局｜合同解除｜目的落空

案情简介：2014年，张某与开发公司签订商品房买卖合同。2015年，开发公司交房，张某发现房屋内部布局与开发公司宣传图片及购房合同附件中房屋平面图相反，遂诉请解除合同。

法院认为：①根据《合同法》第94条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人动机和本意。一般而言，《合同法》第94条第1款第4项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础，则该特定主观目的客观化，属《合同法》第94条规制范围。②本案中，双方当事人对于房屋内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是开发公司宣传图片还是购房合同附件中房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。开发公司在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋内部左右布局可能与平面图相反。且张某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房亦与实际交付房屋不一致，无法据此推断张某明知所购房屋内部左右布局与合同约定相反。张某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定合同目的，并不违反法律、行政法规禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属当事人意思自治范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于开发公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某要求解除合同于法有据。张某放弃对违约金部分的主张，系对自身权利的自由处分，法院照准。判决开发公司返还张某购房款63万元。

实务要点：开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反，且无法调换的，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

案例索引：江苏南通中院（2015）通中民终字第03134号“张某与某开发公司等房屋买卖合同纠纷案”，见《张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201709/251:43）；另载《江苏省高级人民法院公报》（201704/52:41）。

05 . 物价部门出具证明材料，不当然成为认定事实根据

购房人因房屋质量问题无法入住索赔时，物价部门出具的价格咨询意见，并不当然成为认定租金标准的直接依据。

标签：房屋买卖｜房屋质量｜证据规则｜证据形式｜咨询意见｜租金标准

案情简介：2011年，因房屋质量问题导致李某购买商品房无法入住，李某诉请开发公司按每月2.1万元标准赔偿其租房损失。原审法院采信物价局价格认证中心询价意见按9000元标准计算李某损失。

法院认为：①法院应以证据能证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是法院依职权调取的证据，均应客观真实反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，法院应对其真实性、合法性及与待证事实关联性进行判断。如上述证据不能反映案件客观真实情况，则不能作为法院认定案件事实根据。②本案中，开发公司违反合同约定，交付房屋存在质量问题致李某不能正常居住，应承担违约责任。李某请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，法院应予支持。③根据市场一般行情，决定房屋租赁价格因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅系认定房屋租赁价格参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于同区位同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格实际情形。在计算涉案房屋租金实际损失时，应综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。李某提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月2.1万元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋区位及装修情况，结合租房人实际需求，协商达成的价格，不具有普遍性。法院酌定本案年度每平方米每月租金按2010年61.36元、2011年67.82元标准计算，判决开发公司赔偿李某租金损失27万余元及其他费用。

实务要点：因商品房质量问题导致购房人无法入住，在计算购房人实际损失时，物价局价格认证中心等机构出具的价格咨询意见，并不当然成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。

案例索引：江苏南京中院（2015）宁商民再终字第29号“李某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201612/242:33）；另见江苏南京中院（2015）宁民再终字第28号“李某与某开发公司预售合同纠纷案”，见《李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201606/48:41）。

06 . 购房合同解除，作为从物的车库买卖合同一并解除

吴丁亚律师提示，开发商未依约交房，购房者行使合同解除权时，基于将来实际居住时方便自行车停放的车库买卖合同可一并解除。

标签：房屋买卖｜停车位｜自行车库｜从物买卖

案情简介：2012年，唐某与开发公司分别签订商品房及自行车库买卖合同。2014年，开发公司未依约交房，唐某诉请解除合同、返还费用并支付违约金。开发公司以自行车库未约定解除条件、逾期交房违约金约定为日万分之二为由抗辩。

法院认为：①唐某依约交付了全部购房款，但开发公司至今未将涉案房屋交付唐某使用，唐某有权约解除合同。自行车库应认定为唐某购买商品房的从物，因主物即商品房买卖合同解除，自行车库买卖合同继续履行失去现实意义，应依法予以解除。②考虑开发公司逾期交房原因及逾期时长、唐某交付购房款金额、时间、唐某偿还银行按揭贷款本息、唐某在解除合同后再次购买房屋时的价格上涨等综合因素，应认定商品房买卖合同中对于开发公司逾期交房违约责任约定过低，唐某有权要求增加违约金，故唐某提出要求增加违约金的诉请，应予支持。判决解除商品房及自行车买卖合同，开发公司返还唐某各项购房费用69万余元，同时按同期银行贷款基准利率标准计算并支付违约金。

实务要点：开发商未依约交房，导致购房者行使合同解除权时，基于将来实际居住时方便自行车停放需要的车库买卖合同亦可一并解除。

案例索引：江苏连云港海州区法院（2014）新民初字第02567号“唐某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《唐雷等以商品房买卖合同已依约解除为由诉宝翔公司解除自行车库买卖合同纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201505/41:41）。