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合同纠纷律师：房屋买卖，车库是否必然从属？

案情介绍 

    400多万的别墅，车库还要另外购买？近日，常熟法院审结一起房屋买卖合同，原告王某夫妇从李某夫妇处花400多万购得叠层别墅一套，原以为400多万是“一价全包”，没想到这别墅的车库还得另外加8万元购买。双方协商不成，诉至法院。

　　2017年7月，李某夫妇将叠层别墅以400多万价格卖给王某夫妇，双方在中介的居间下签订《房屋买卖中介服务协议》，但双方仅围绕房屋的定金、尾款、交房时间以及户口等问题进行磋商及约定，而忽略了车库问题。事后，王某夫妇要求李某夫妇将车库所有权一并转移，但李某称车库不在协议内容中，王某夫妇如若需要，应当以8万元价款另行购买。

　　庭审中，原告王某认为，当初签订协议时，双方已经口头达成车库转移的约定，且被告李某已经将车库确认单交付给自己，应当认定李某同意转移车库。李某辩称，车库确认单是签协议时不慎遗失，被原告拾取，拒不承认同意将车库一并转让。

　　吴丁亚律师提示，本案双方争议焦点在于：买卖主合同的成立，是否当然推定为车库所有权的转移？

　　换言之，在合同没有明确约定的情况下，车库是否应当随房屋一并转让？原告握有车位确认单是否就意味着车库使用权的当然交付？

　　吴丁亚律师提示，即便没有对从物的约定，从物也应当随主物一并转移。但车库能否认定为房屋的从物？一方面，根据《物权法》的规定，“车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，明确了车位归属的约定方式，买房仅有车库确认单，且在卖方不承认的情况下，难以充分证明车库归属；另一方面，根据当前市场行情和交易习惯，车库往往是作为独立物品出售，且在车多库少的背景下，车库更是热门，动辄数万、乃至十数万的车库，也难以认定为从属物。在协议中没有明确约定的情况下，如果认定为从物随主物一并转移，将背离私法意思自治原则，削减卖家的处分权，影响司法公平。

　　后经法庭释法说法，双方当事人最终达成调解，原告方同意撤诉。

吴丁亚律师提醒

　　房产交易是人生大事，各项约定必须谨慎全面，尤其是车库或者车位等配套设施，更需要买卖双方以“白纸黑字”确定下来，以有效维护自身合法权益。

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